15 Pertimbangan Penting Sebelum Investasi Properti untuk Pemula, Jangan Asal Beli!

Lifestyle – Investasi properti menjadi salah satu pilihan menarik bagi investor pemula yang ingin membangun kekayaan jangka panjang. Dengan potensi keuntungan dari kenaikan nilai aset (capital gain) dan pendapatan pasif dari sewa, properti menawarkan stabilitas finansial jika dilakukan dengan strategi yang tepat. 

Investasi properti termaauk instrumen berisiko tinggi sehingga penting untuk melakukan perencanaan yang matang. Risiko ini meliputi kerugian akibat pemilihan lokasi yang salah hingga masalah legalitas. 

Berikut 15 faktor yang perlu dipertimbangkan investor pemula dalam memilih properti untuk investasi. Disarankan mengadopsi pendekatan investasi jangka panjang untuk mengoptimalkan keuntungan.

1.  Lokasi Strategis

Lokasi merupakan faktor terpenting dalam investasi properti. Properti di lokasi strategis, seperti dekat pusat bisnis, transportasi umum, atau fasilitas publik seperti sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, yang cenderung memiliki nilai jual dan sewa yang lebih tinggi. 

Investor pemula diminta melakukan riset mendalam tentang potensi pertumbuhan kawasan, seperti rencana pembangunan infrastruktur, misalnya jalan tol, stasiun MRT, atau kawasan industri. Selain itu, pertimbangkan tingkat permintaan pasar di lokasi tersebut, baik untuk hunian maupun komersial, agar properti mudah disewakan atau dijual kembali.

2. Tujuan Investasi

Sebelum membeli properti, investor perlu menentukan tujuan investasi. Apakah Anda mengincar keuntungan jangka pendek melalui flipping (membeli dan menjual kembali dengan cepat) atau pendapatan jangka panjang melalui sewa? Pilihan ini akan memengaruhi jenis properti yang dipilih. 

Misalnya, apartemen satu kamar tidur di pusat kota cocok untuk disewakan kepada pekerja muda atau mahasiswa, sementara tanah di pinggiran kota lebih ideal untuk investasi jangka panjang dengan harapan kenaikan harga. Memahami tujuan investasi membantu investor memilih properti yang sesuai dengan profil risiko dan ekspektasi keuntungan.

3. Kemampuan Finansial 

Aspek finansial menjadi landasan utama dalam investasi properti. Investor pemula harus mengevaluasi kemampuan keuangan. Sebagai panduan, cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebaiknya tidak melebihi 30-40 persen dari pendapatan bulanan agar keuangan tetap sehat. Menyediakan dana cadangan untuk keadaan darurat, seperti properti kosong atau biaya perbaikan, juga sangat penting untuk menjaga likuiditas.

4. Potensi Keuntungan 

Return on Investment (ROI) adalah indikator kunci untuk menilai potensi keuntungan properti. Investor dapat menghitung ROI dari pendapatan sewa (rental yield) atau kenaikan nilai properti (capital gain). Rental yield yang baik di Indonesia umumnya berkisar antara 5-8 persen per tahun tergantung lokasi dan jenis properti.

Untuk menghitungnya, bagi pendapatan sewa tahunan dengan harga beli properti, lalu kalikan dengan 100 persen. Selain itu, bandingkan harga properti dengan harga pasar di kawasan yang sama untuk memastikan Anda tidak membayar terlalu mahal. Analisis ini membantu investor memilih properti dengan potensi keuntungan optimal.

5. Legalitas Properti  

Legalitas properti adalah aspek krusial yang tidak boleh diabaikan. Pastikan properti memiliki dokumen lengkap, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Verifikasi status kepemilikan melalui notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menghindari sengketa hukum di masa depan. 

Untuk properti baru, periksa reputasi pengembang agar terhindar dari proyek bermasalah, seperti keterlambatan serah terima atau dokumen yang tidak lengkap. Keabsahan dokumen menjamin keamanan investasi Anda.

6. Kondisi Properti  

Kondisi fisik properti memengaruhi biaya perawatan dan daya tarik bagi penyewa atau pembeli. Untuk properti seken, periksa struktur bangunan, instalasi listrik, dan sistem air untuk menghindari biaya renovasi besar. 

Untuk properti baru, pastikan pengembang memiliki rekam jejak yang baik dan memberikan jaminan kualitas. Properti yang siap pakai atau memerlukan sedikit perbaikan biasanya lebih hemat biaya dan cepat menghasilkan pendapatan.

7. Permintaan Pasar dan Fasilitas Pendukung  

Properti dengan permintaan pasar tinggi, seperti rumah tapak di pinggiran kota atau apartemen di dekat kampus, cenderung lebih likuid. Riset tingkat hunian (okupansi) dan harga sewa di kawasan tersebut untuk memastikan properti mudah disewakan.

Selain itu, fasilitas pendukung seperti keamanan 24 jam, area parkir, atau ruang komunal meningkatkan daya tarik properti, terutama untuk apartemen atau perumahan. Kawasan dengan rencana pengembangan infrastruktur, seperti stasiun kereta atau pusat komersial, juga dapat meningkatkan nilai properti di masa depan.

8. Pahami Risiko Investasi  

Setiap investasi memiliki risiko, termasuk properti. Fluktuasi harga pasar, kesulitan mencari penyewa, atau perubahan regulasi, seperti pajak properti, dapat memengaruhi keuntungan. Untuk meminimalkan risiko, hindari spekulasi tanpa data yang kuat dan diversifikasi portofolio investasi. 

Misalnya, alih-alih mengalokasikan seluruh dana ke satu properti, pertimbangkan untuk berinvestasi di instrumen lain, seperti reksa dana atau obligasi, untuk menjaga keseimbangan finansial.

9. Skema Pembiayaan 

Pemilihan skema pembiayaan sangat memengaruhi kelancaran investasi. Investor dapat memilih pembayaran tunai, KPR, atau cicilan langsung ke pengembang. Jika menggunakan KPR, bandingkan suku bunga dan tenor dari berbagai bank untuk mendapatkan penawaran terbaik. Pastikan skema pembiayaan sesuai dengan arus kas Anda agar tidak membebani keuangan.

10. Perkembangan Ekonomi Makro

Kondisi ekonomi seperti suku bunga, inflasi, atau kebijakan pemerintah memengaruhi harga properti dan permintaan pasar. Investor pemula perlu memahami tren ekonomi, seperti pertumbuhan ekonomi Indonesia atau proyek IKN, untuk memilih waktu dan lokasi investasi yang tepat. Gunakan sumber seperti laporan Bank Indonesia atau situs OJK untuk memantau proyeksi pasar properti.

11, Biaya Pemeliharaan dan Operasional

Properti memerlukan biaya rutin seperti perbaikan, pajak properti, atau iuran pengelolaan, yang dapat mengurangi keuntungan. Investor pemula harus menghitung biaya ini, seperti iuran apartemen Rp2 juta per bulan, dan membandingkannya dengan pendapatan sewa untuk memastikan investasi menguntungkan. Untuk properti sewa, perhatikan juga biaya renovasi agar properti tetap menarik bagi penyewa.

12. Likuiditas Properti

Properti cenderung sulit dijual cepat dibandingkan aset lain seperti saham, terutama di pasar lesu seperti yang dilaporkan pada Juli 2025. Investor pemula sebaiknya memilih properti di lokasi dengan permintaan tinggi, seperti Jakarta Selatan, dan mempertimbangkan jangka waktu investasi untuk menghindari kesulitan likuiditas. Gunakan situs seperti Rumah.com untuk memeriksa kecepatan penjualan properti di area target.

13. Faktor Lingkungan dan Keberlanjutan

Properti ramah lingkungan, seperti gedung dengan panel surya, semakin diminati pada 2025 karena tren keberlanjutan (ESG). Investor pemula harus memilih properti dengan fitur hemat energi untuk meningkatkan nilai sewa dan menghindari risiko lingkungan, seperti banjir. Misalnya, apartemen dengan sertifikasi green building bisa memiliki nilai sewa lebih tinggi di pasar urban.

14. Reputasi Perusahaan Pengembang

Reputasi pengembang memengaruhi kualitas properti, terutama untuk proyek baru. Investor pemula perlu meneliti riwayat pengembang melalui ulasan di platform media sosial, media online maupun website resmi pengembang guna memastikan ketepatan waktu dan kualitas proyek.

15. Kesiapan Mental

Investasi properti membutuhkan komitmen besar dan bisa menimbulkan stres, terutama saat pasar fluktuatif. Investor pemula harus mempersiapkan mental untuk menghadapi risiko, seperti penurunan harga, dan berkonsultasi dengan ahli keuangan untuk membangun kepercayaan diri serta fokus pada tujuan jangka panjang.

Dengan mempertimbangkan aspek-aspek ini, investor pemula dapat membuat keputusan yang lebih terinformasi dan mengurangi risiko dalam investasi properti.