Jakarta Padat Penduduk, Mending Beli Rumah atau Apartemen?

Lifestyle –Jakarta, sebagai ibu kota Indonesia dengan kepadatan penduduk mencapai lebih dari 16.000 jiwa per kilometer persegi pada 2022, menghadirkan tantangan sekaligus peluang dalam memilih tempat tinggal. 

Dengan lahan yang semakin terbatas dan harga properti yang terus meningkat, keputusan untuk membeli rumah tapak atau apartemen menjadi pertimbangan penting bagi warga lokal maupun ekspatriat. 

Berdasarkan data terkini, pasar properti residensial Jakarta menunjukkan ketahanan meskipun menghadapi tantangan global. Pada kuartal pertama 2025, harga apartemen di Jakarta hanya naik tipis sebesar 0,3% year-on-year (y-o-y) menjadi Rp35,77 juta per meter persegi, dengan harga di kawasan Central Business District (CBD) mencapai Rp52,92 juta per meter persegi dan Jakarta Selatan Rp40,65 juta per meter persegi. 

Sementara itu, di kawasan non-prima, harga apartemen rata-rata Rp27,21 juta per meter persegi. Permintaan properti residensial meningkat sedikit sebesar 0,73% y-o-y pada kuartal pertama 2025, menunjukkan adanya ketertarikan meski di bawah level pra-pandemi.

Pasar rumah tapak di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) juga menunjukkan pertumbuhan stabil. Pada paruh pertama 2023, permintaan rumah tapak di Jabodetabek mencapai hampir 23.000 unit, dengan Tangerang menyumbang 52% dari total permintaan berkat konektivitas dan fasilitas yang baik. 

Harga rumah tapak di pinggiran Jakarta rata-rata Rp400 juta dengan cicilan sekitar Rp3 juta per bulan, sementara harga di pusat kota sering kali jauh lebih tinggi, membuatnya sulit dijangkau dengan upah minimum regional DKI Jakarta sebesar Rp4,9 juta per bulan.

Kelebihan dan Kekurangan Membeli Rumah Tapak

Membeli rumah tapak di Jakarta memiliki daya tarik tersendiri, terutama bagi keluarga yang menginginkan ruang pribadi dan halaman. Kelebihan utama rumah tapak adalah kepemilikan lahan, yang memberikan kebebasan untuk merenovasi atau membangun sesuai kebutuhan. 

Kawasan seperti Pondok Indah dan Kebayoran Baru menawarkan rumah dengan harga mulai dari Rp100 juta hingga lebih dari Rp700 juta untuk segmen menengah-atas. Selain itu, rumah tapak di pinggiran seperti Tangerang dan Bekasi cenderung lebih terjangkau dan mendapat manfaat dari proyek infrastruktur seperti tol Cimanggis-Cibitung dan MRT Jakarta.

Namun, tantangan utama adalah keterbatasan lahan di pusat kota, yang menyebabkan harga melonjak. Data menunjukkan bahwa kenaikan harga rumah kecil dan menengah lebih tinggi (2,24% dan 3,72% y-o-y) dibandingkan rumah besar (1,32% y-o-y), membuat rumah tapak di bawah Rp500 juta sulit ditemukan di Jakarta. 

Selain itu, kepadatan penduduk menyebabkan kemacetan lalu lintas dan waktu tempuh yang panjang, terutama bagi mereka yang bekerja di CBD. Banjir di beberapa wilayah, seperti Kemang, juga menjadi pertimbangan serius.

Kelebihan dan Kekurangan Membeli Apartemen

Apartemen menjadi pilihan populer di Jakarta karena keterbatasan lahan dan gaya hidup urban. Pada 2025, pasokan apartemen di Jakarta mencapai 230.755 unit, dengan pertumbuhan tahunan 1,7%. Apartemen di kawasan premium seperti Sudirman dan Kuningan menawarkan fasilitas modern seperti kolam renang, keamanan 24 jam, dan akses mudah ke pusat bisnis.

Harga sewa apartemen di kawasan CBD mencapai Rp469.332 per meter persegi per bulan pada kuartal pertama 2025, dengan tingkat hunian 56,8% untuk apartemen berlayanan. Tingkat hunian yang lebih tinggi di apartemen strata-title, mencapai 87,4% pada 2022, menunjukkan permintaan yang kuat untuk properti ini.

Keunggulan apartemen meliputi lokasi strategis, terutama di dekat transportasi umum seperti MRT Jakarta, dan fasilitas lengkap yang mendukung gaya hidup modern. Apartemen juga menawarkan potensi hasil sewa (rental yield) sekitar 5,5% pada 2025, terutama di area dengan kepadatan tinggi seperti Sudirman, Thamrin, dan Kemang. 

Namun, kekurangannya termasuk biaya perawatan bulanan yang tinggi dan ketergantungan pada pengelola gedung untuk pemeliharaan. Selain itu, regulasi kepemilikan bagi warga asing, seperti harga minimum Rp3 miliar untuk apartemen, dapat membatasi pasar.